Ответ председателя правления на опубликованное выше заявление:
Арыман Д.Х.
ЭЖК «Эдем», квартал XX дом 4, кв. XX
Собственникам помещений, подписавшим коллективное заявление от 08.06.2018 (по списку)
Уважаемые собственники!
На ваше коллективное заявление за вх. № 240 от 08.06.2018 сообщаем следующее.
Правление ТСЖ «Эдем», сотрудники управляющей дирекции ТСЖ «Эдем» также как и вы обеспокоены состоявшимся 06.06.2018 решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-15903/2018 о взыскании с ТСЖ "ЭДЕМ" в пользу ПАО "МОСЭНЕРГОСБЫТ" в совокупности 152 402 309 рублей 10 копеек, однако распространяемые по поселку панические слухи о неминуемом банкротстве ТСЖ считаем преждевременными, необоснованными и деструктивными.
Правление ТСЖ «Эдем» и управляющая дирекция никогда не воспринимали указанный спор как нечто малозначительное, либо не требующее внимания, и потому в проработке правовой позиции ТСЖ совместно принимали участие лица, обладающие соответствующими специальными познаниями в области юриспруденции и электроэнергетики. Правовая позиция, представленная ТСЖ «Эдем» суду, была опубликована на сайте ТСЖ «Эдем» вскоре после вынесения судом указанного решения. Данная позиция является проработанной, выверенной, и комплексной, содержит, в числе прочего контррасчет, как на основании приборов учета в ТП, которые по мнению представителей ПАО «МОЭСК» не должны применяться как расчетные, так и по совокупным показаниям индивидуальных приборов учета всех потребителей, подключенных к указанной ТП. Тот факт, что приведенные, основанные на законе и здравом смысле, доводы не были, по какой-то причине приняты судом, не является обстоятельством, зависящим от действий, либо бездействий представителей ТСЖ, но являются результатом личного усмотрения судьи.
ТСЖ «Эдем», будучи категорически не согласным с указанным решением, подготовит и подаст апелляционную жалобу на указанное решение после того, как судом будет изготовлена мотивировочная часть судебного акта, содержащая фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Согласно ст. 180 АПК РФ, в случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
До вступления в законную силу, решение суда принудительному исполнению не подлежит.
В части вопроса о реализации с торгов общедолевого имущества:
Общее имущество ЭЖК "ЭДЕМ", оно же - общедолевое имущество, представляющее собой в основном сети инженерно-технического обеспечения, а также все то, что было создано/приобретено ТСЖ (за исключением земельных участков) после наделения его функциями по управлению поселком, и большая часть которого перечислена в приложении № 1 к договору управления у каждого собственника помещения в поселке, было, есть и всегда будет общим имуществом собственников помещений в ЭЖК "ЭДЕМ".
Именно такой статус этого имущества подтвержден целым рядом судебных актов судов всех юрисдикций и инстанций. Право собственности на это имущество неотчуждаемо отдельно от права собственности на помещения, для эксплуатации которых оно было создано.
Это имущество никогда не было оформлено в качестве имущества ТСЖ "Эдем" как юридического лица. ТСЖ "Эдем", которое по поручению собственников помещений, закрепленному в том самом протоколе от 27.12.2009 года, управляет их имуществом, в соответствии с установленными правилами бухгалтерского учета учитывает это имущество на забалансовом счете. Такие счета как раз и предназначены для учета хозяйственных операций с чужим имуществом.
Таким образом, даже в случае признания ТСЖ «Эдем» финансово несостоятельным (банкротом), на перечисленное общедолевое имущество взыскание быть обращено не может.
В части требования о немедленной передаче земельных участков в поселке муниципалитету или в общую долевую собственность жителей:
Когда формулировались вопросы общего собрания 2009 года, регистрация общей долевой собственности действительно предполагалась, но в виде права собственности на общее имущество кондоминиума, т.е. без указания в качестве субъектов права конкретных членов ТСЖ. С отменой соответствующего закона регулирование стало развиваться по другому пути, и регистрация в Росреестре права собственности на земельные участки в таком виде оказалась невозможной. В настоящее время возможна регистрация только персональной доли каждого собственника, поименно.
Использование для земли такого же подхода в установлении титула, как и для сетей, также было невозможно, т.к. в отличии права собственности на сети, которое никогда отдельно не регистрировалось и не повлекло вовлечение сетей в гражданский оборот, права на землю были зарегистрированы за застройщиком еще в начале 2000-ных и в любом случае их оборот требовал регистрации в Росреестре.
Вполне очевидно, что государственная регистрация прав на конкретный земельный участок нескольких тысяч жителей поселка никогда нереализуема на практике.
Во-первых, определенному количеству жителей это вообще не нужно (ведь как минимум возникает обязанность за это платить из своего кармана земельный налог), и заставить таких людей регистрировать долю помимо их воли невозможно.
Во-вторых, такая доля становится самостоятельным объектом гражданского оборота, не следуя автоматически судьбе помещения в поселке. То есть, например, при продаже дома или квартиры в поселке его собственник должен самостоятельно осуществить продажу своему покупателю еще и (условно) 1/1500 доли в праве на пятнадцать земельных участков, т.е. вместо одной сделки совершать и регистрировать шестнадцать. Механизма понуждения собственника к совершению таких сделок. Таким образом, приобретение права долевой собственности у нового собственника помещения в ЭЖК «Эдем» никак не гарантировано.
Вариант с муниципалитетом в качестве собственника земли приемлем еще менее, поскольку не имеется никаких гарантий, что приобретя право муниципальной собственности на бульвар, администрация не предоставит его под застройку, оформив все необходимые для застройки бумаги. И эта ситуация гораздо более реальна, чем банкротство ТСЖ.
И, само собой разумеется, что в случае передачи земельных участков, места общего пользования в поселке станут местами общего пользования для всех граждан РФ, что означает демонтаж заборов и шлагбаумов и свободный доступ (и вход, и въезд) любых лиц на земли общего пользования.
Поэтому регистрация права собственности на земельные участки в поселке за ТСЖ "Эдем" была, есть и будет абсолютно законным, в высшей степени справедливым, наименее рискованным, т.е. оптимальным способом обеспечения "привязки" этих земельных участков к жителям поселка и использования их в интересах жителей.
В части требования об увольнение с занимаемой должности управляющего директора Широкова С.В. и главного бухгалтера Щегловой Т.С.:
В настоящий момент в действиях указанных сотрудников ТСЖ «Эдем» не усматривается каких-либо действий, либо бездействий, повлекших причинение ущерба ТСЖ «Эдем».
Фактической причиной, повлекшей судебные разбирательства с ПАО «Мосэнергосбыт» и ПАО «МОЭСК» является не заключение весной 2015 года дополнительного соглашения к договору поставки электроэнергии в связи с подписанным актом допуска в эксплуатацию приборов учета. Направление потребителем (абонентом) заявки о заключении такого дополнительного соглашения прямо не предусмотрено действующим законодательством, и вина кого-либо из сотрудников ТСЖ в данном событие является спорной. В указанной ситуации могла бы усматриваться вина управляющего директора и старшего юрисконсульта, работавших в ТСЖ весной 2015 года, однако оба в настоящее время уволены из ТСЖ «Эдем» по различным основаниям.
Широков С.В. является управляющим директором с ноября 2016 года, и не может быть виновен в действиях либо бездействиях управляющих директоров, произошедших в 2015 году. В должностные обязанности главного бухгалтера не входит заключение каких-либо дополнительных соглашений.
С наилучшими пожеланиями,
Председатель правления ТСЖ «Эдем» В.Б. Сучков